新風(fēng)項目市場(chǎng)的機會(huì )到底在哪里

這兩年中國房地產(chǎn)市場(chǎng)在““房住不炒”定位不變，穩地價(jià)、穩房?jì)r(jià)、穩預期，解決好大城市住房突出問(wèn)題，增加土地供應，切實(shí)增加保障性租賃住房、共有產(chǎn)權住房供給“等一系列強調控政策的組合拳的調控下，逐步回歸到合理理性發(fā)展的軌道上來(lái)。從我們從市場(chǎng)的掌握數據看，去年的房地產(chǎn)市場(chǎng)，不管是新開(kāi)盤(pán)總量，還是精裝修項目的開(kāi)盤(pán)總量，都呈現不同幅度的下降。開(kāi)發(fā)商為了加速資金回籠，修復“三條紅線(xiàn)”，從而更好的從銀行拿到融資貸款和資金支持。加速歷史開(kāi)盤(pán)項目的去化節奏，樓盤(pán)的促銷(xiāo)手段和方法也是層出不窮，促銷(xiāo)和降價(jià)力度也是空前。這一定程度上加大了行業(yè)的內卷和競爭。行業(yè)一度喊出了“黑鐵時(shí)代”的來(lái)臨。

雖然行業(yè)大環(huán)境面臨了一定的風(fēng)險和壓力，但是從去年整體銷(xiāo)售規模來(lái)看，行業(yè)還是維持了低速增長(cháng)。全國商品房銷(xiāo)售面積為17.9億平米，同比增長(cháng)1.9%。全國商品房銷(xiāo)售額為18.2萬(wàn)億，同比增長(cháng)4.6%。在新風(fēng)行業(yè)整體增長(cháng)壓力較大的情況下，項目渠道無(wú)疑是托底和緩解風(fēng)險的最佳避風(fēng)港。每年一百多萬(wàn)套的精裝修新風(fēng)配套規模，是任何一個(gè)企業(yè)都無(wú)法忽視的。

 

房地產(chǎn)項目市場(chǎng)，新風(fēng)企業(yè)的機會(huì )城市到底在哪里？對于城市的選擇，我的建議如下：一方面要關(guān)注城市的體量和人口及產(chǎn)業(yè)布局情況，一方面要關(guān)注都市圈和城市群的未來(lái)城市整合和協(xié)同效應的發(fā)展機會(huì )。對于房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，項目的周期性和節奏性開(kāi)發(fā)，是行業(yè)最大的特點(diǎn)，其次是城鎮化的推進(jìn)，人口凈流入的城市，會(huì )是機會(huì )最大的城市，因為只有人，才有市場(chǎng)。哪些城市有核心產(chǎn)業(yè)，有高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，就能夠吸引人才流入，說(shuō)明這些城市就有機會(huì )。對房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)是這樣，對于供應鏈的配套企業(yè)來(lái)說(shuō)，也是這樣。2021年，精裝修樓盤(pán)中新風(fēng)系統配套主要城市分布于南京、無(wú)錫、杭州、西安、成都、武漢、長(cháng)沙、蘇州、重慶、鄭州等城市。TOP10城市的規模，基本會(huì )占到行業(yè)整體供應規模的60%左右。如果你沒(méi)有踏準這個(gè)城市，項目市場(chǎng)上，如果要想有很大的市場(chǎng)規模是很難的。且這些城市基本都是省會(huì )城市和新一線(xiàn)城市，未來(lái)一段時(shí)間的規模效應持續存在，建議重點(diǎn)關(guān)注。

房地產(chǎn)項目市場(chǎng)，新風(fēng)企業(yè)需要選擇的合作客戶(hù)是誰(shuí)呢?當下的房地產(chǎn)規?？蛻?hù)，雖然還是以碧桂園、萬(wàn)科、恒大、保利、中海、融創(chuàng )、龍湖、金地、旭輝、綠城等頭部開(kāi)發(fā)商為主要客戶(hù)。但是中國房地產(chǎn)行業(yè)一直都是類(lèi)金融模式的資金周轉和資源整合平臺，因為，在房子的整個(gè)運轉過(guò)程中，土地是國家的，錢(qián)是銀行的，房子施工建設是建筑公司的，銷(xiāo)售好多還都是代理機構承擔的銷(xiāo)售職能，所以開(kāi)發(fā)商在整個(gè)過(guò)程中，就是一個(gè)資源和資金周轉平臺。在新一輪的地產(chǎn)金融調控過(guò)程中，大部分頭部房企，都面臨了資金周轉和回款壓力，所以疊加到供應鏈上，對于供應商和服務(wù)商的資金支付出現了較大的風(fēng)險，所以這兩年陸續暴雷了很多開(kāi)發(fā)商，比如恒大、泰禾、華夏幸福、世茂、藍光等。這是頭一批房企，我想肯定也不會(huì )是最后一批，隨著(zhù)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體縮緊，供大于求，市場(chǎng)競爭壓力增大，陸續還會(huì )有很多開(kāi)發(fā)商暴雷。

 

在這個(gè)環(huán)境下，對于企業(yè)來(lái)說(shuō)，保命比掙錢(qián)掙錢(qián)更重要。要不然一不小心，踏錯了市場(chǎng)節奏，跳進(jìn)了坑，辛辛苦苦奮斗幾十年，可能會(huì )一下子回到解放前。當前的這個(gè)環(huán)境下，開(kāi)發(fā)商的選擇和貨款的及時(shí)支付能力，會(huì )成為合作的第一要素。因為對于新風(fēng)這個(gè)還比較小眾的產(chǎn)品，企業(yè)抗風(fēng)險能力本身就很弱，選準比選對更重要。所以我們建議在項目市場(chǎng)耕耘的新風(fēng)企業(yè)們，與其和頭部開(kāi)發(fā)商相愛(ài)相殺，過(guò)著(zhù)刀尖上添血的日子，還不如踏踏實(shí)實(shí)選擇一些資金狀況良好，支付能力及時(shí)的區域性開(kāi)發(fā)商，進(jìn)行深度合作。當然對于央企、國企等資金雄厚的開(kāi)發(fā)商，如果你有能力，還是需要開(kāi)發(fā)和合作的，畢竟他們的資金情況會(huì )好一些。